上世紀1980年代，日本地產上行，房價瘋漲的時候，與中國無異。日本人也相信，他們隻有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。但華爾街見聞根據歷史數據發現，在日本樓市泡沫破裂之後，日本包括東京在內的六大都市和全國樓市同時從1992年陷入跌勢。而從跌幅來看，三大都市圈（東京圈、大半圈、名古屋圈）在樓市暴跌的數十年裡，跌得最慘！
如下圖所示，不難發現，樓市一旦進入下行通道，三大都市圈地產跌幅大於平均，但若樓市稍稍企穩，三大都市圈就會率先止血，恢復漲幅，而整體樓市再度下挫時，三大都市圈又陷入暴跌，慘逾平均水平。對比大三都市圈，地方圈房地產跌勢則基本沒有回血的餘地。從92年開始，跌到現在還在跌。
從日本房地產住宅指數變動也能看出，包括東京在內的六大都市住宅價格在樓市泡沫後暴跌的慘烈程度。以2000年為基準（指數設定為100），下圖可見，91年樓市泡沫破裂之前，六大都市住宅價格幾乎達到全國平均水平的兩倍。而泡沫破裂之後，六大都市住宅價格一瀉千裡，跌勢之猛冠絕全國，令人瞠目。甚至在2000之後長達四年時間裡，依然低於全國平均水平。
曾經不可一世的日本經濟經歷過怎樣的繁榮？號稱“永不跌”的東京房價到底是如何崩盤的？日本政府是如何應對的？對中國有何借鑒意義？
“永不跌”的東京房價是怎麼崩盤的？
如何在中國實現資產保值增值？這個問題似乎有個永遠的大備胎，他的名字叫一線城市房產。
在中國，炒股就像去夜店high，碰見渣男的概率高。買房，特別是在一線城市買房，就像一個安靜的暖男。隨時在你受傷後，給一個溫暖的懷抱。
即使這段時間經濟學傢們都在喊“凡是靠地產拉動的經濟都會遭遇崩盤”，也不會忘瞭在註角處補上一句——在人民幣購買力不可遏制下降的復雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，一線城市將成為中國經濟的最後一個安全點；或者“房地產如果出問題，一線城市不是房產商避風港”。
反正就像貔貅隻進不出一樣，一線城市房bmw音響改裝產，隻漲不跌。秉持這一信仰的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和土豪們共同托舉房價，一線城市教育、醫療資源豐富。
可是，早在幾年前，一線城市高企的生活成本就驅使著外來人口告別北上廣；優質的教育與醫療資源，並不能撐起一個城市的房價；土豪們在托起瞭溫哥華的房價後，現在已經跑到柏林去買房瞭。
反正同樣人口密集，同樣由於奧運會經歷過房價暴漲，同樣匯集著優厚的資源，同樣經歷著人口湧入的東京，在日本1990年代的經濟危機中，未能幸免於房價的大崩盤.。
當時，日本已經完成瞭城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向瞭股市和房地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
20世紀80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為瞭推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準：國內營業的可以按照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除瞭必須不斷補充資本金之外，還得調整銀行資產結構。
當時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為瞭擴大營業份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發放貸款。
相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險權重較低。這意味著銀行發放相同數量的貸款，房地產抵押貸款隻需一半的資本金。於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。
為瞭發放貸款，日本銀行使出渾身解數。甚至對於那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。”
而一旦這個人買瞭土地，銀行又會以這塊土地為擔保，再借給他相當於土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然後再以新的土地為擔保……如此循環反復。
同一時期，國際熱錢的湧入加速瞭日本房地產泡沫的膨脹。簽訂《廣場協議》之後，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本隻要持有日元資產，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。
敏銳的國際資本迅速卷土重來，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇瞭日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引瞭更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。
隨著大量資金湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。據日本國土廳公佈的調查統計數據，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到瞭1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長瞭近2倍。
1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲瞭約90%。當年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，制造瞭世界上空前的房地產泡沫。
一個廣為人知的汽車高音喇叭故事是，在東京，有一位學校的看門人在傳達室幹瞭40多年，一直收入微薄。退休之後，他準備返回鄉下安度晚年。於是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉。
然而同一時期日本名義GDP的年增幅隻有5%左右。由於地價快速上漲，已經嚴重影響到瞭實體工業的發展。建築用地價格過高，使得許多工廠企業難以擴大規模；過高的地價也給政府的城市建設帶來瞭嚴重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。
幾種因素的疊加，加速瞭日本房地產經濟的全面崩潰。房地產價格的暴跌導致大量不動產企業及關聯企業破產。1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。
緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續破產。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有瞭巨額不良債權。當年，日本21傢主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。
1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行醜聞不斷曝光，使日本銀行業產生瞭嚴重的信用危機。數年後，幾傢大銀行相繼倒閉。
“土地神話”的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失瞭信volvo音響改裝心。此後，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產市場再也未能重回輝煌。
本文由星火記者聯盟（微信ID:cctv11227)供稿。
編輯：凡聞
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